No Brasil, as pessoas de modo geral tendem a ser muito conservadoras em seus investimentos. Crescemos sempre ouvindo dos nossos pais e amigos, e amigos dos amigos que a compra de imóveis sempre é a melhor coisa, pois é uma forma de colocar seu capital em algo sólido e que tende na grande maioria das vezes a sempre se valorizar cada vez mais. E onde entra o Fundo de Investimento Imobiliário?

Porém, a compra de um imóvel e até mesmo de sua locação não é uma transação fácil de se fazer. Ao se adquirir um imóvel, precisamos escolher muito bem sua localização, e muitas vezes financiar parte de seu valor. A partir disso, pagar impostos de transferência e propriedade, arcar com valores de condomínio, IPTU, taxas, etc.

Já o aluguel, pode ser feito diretamente com proprietário do imóvel ou via imobiliária. Para os dois casos, há grandes chances de você ter muita dor de cabeça. Aluguéis que atrasam, vacância, má conservação do imóvel, são uma singela amostra dos problemas que poderão surgir pela frente.

Para nossa sorte, para aqueles que querem fugir do transtorno e constrangimentos de se conseguir fiadores para poder alugar um imóvel, existe no mercado um produto financeiro que é muito indicado para quem se interessa em poder investir no setor imobiliário, trata-se do Fundo de Investimento Imobiliário (FII). Saiba um pouco mais sobre ele e como funciona a tributação a seu respeito.

O que é Fundo de Investimento Imobiliário?

No decorrer do texto, não teremos a pretensão de fazer previsões econômicas sobre o futuro do mercado, muito menos, a intenção de recomendar algum tipo de aplicação, mas apresentar uma alternativa atraente quem optar por este tipo de investimento. Os Fundos de Investimento Imobiliário pode se tornar uma boa alternativa para poupança inclusive, visando a compra de um imóvel ou até mesmo da aposentadoria.

Este Fundo, ao contrário do imaginado, não é novidade alguma, pois ele existe desde 1993. Assim como outros fundos de investimentos, ele é formado por grupos de investidores, chamado Cotistas. Como uma espécie de um condomínio, ele é organizado pelos bancos e também companhias hipotecárias. O rendimento do Fundo de Investimento Imobiliário pode vir de fontes diferentes, como por exemplo, aluguéis de imóveis ou da venda de outros imóveis que componham o fundo. A escolha de um administrador deste fundo também é muito importante, pois resultados de investimentos dependem em grade parte da sua habilidade de enxergar o mercado imobiliário, sua administração em si e as melhores alternativas de investimentos.

Vantagens e Desvantagens

Assim como comentamos anteriormente, existem diversas vantagens do Fundo de Investimento Imobiliário, em relação à compra de um imóvel próprio. São essas:

– Menor custo, se comparado à aquisição direta de imóveis. O investidor do FII não terá diversos tipos de gastos, como o ITBI, certidões, escritura, registro, comissões, entre outros, o que costuma girar em torno de 5% do valor total do imóvel.

– Acesso à imóveis de alta qualidade, que estarão disponíveis a qualquer investidor, não importando o porte, em empreendimentos imobiliários, através da compra de cotas. Tantas quanto sua disponibilidade financeira lhe permitir.

– O investidor poderá compor sua carteira com cotas de diversos Fundos e atuar em segmentos distintos, como imóveis comerciais e residenciais, hotéis, shoppings, indústria, etc. O investidor também terá a oportunidade de acessar outros empreendimentos em localidades diferentes e mitigar os fatores regionais.

– Possibilita a compra e venda de cotas por unidade, em outras palavras, o investidor pode colocar ordens de compra de acordo com a sua disponibilidade, de acordo com a possibilidade financeira.

– Como as cotas são sempre negociadas pela Bovespa e possuem visualização de todo o mercado, isso possibilita uma negociação através do melhor preço naquele momento.

– Isenção de IR sobre os rendimentos mensais recebidos através de cotistas, em contraste da tributação incidente de aluguéis recebidos. Imposto de Renda com alíquota progressiva de 0% até 27,5%.

É claro também que, infelizmente, assim como todo investimento, o Fundo de Investimento Imobiliário possui alguns riscos e desvantagens:

– Custos administrativos, pagos através de taxas de administração, assim como qualquer outro fundo de investimento;

– Risco de oscilação do valor da cota no mercado;

– Risco de possíveis quedas nos valores dos imóveis da carteira do FII;

– Risco de vacância dos imóveis;

– Risco de uma má administração.

Tributação

Fundos Imobiliários no Brasil possuem toda uma estrutura tributária incentivadora, dada à importância do setor para a economia do país.

Confira os perigos da sonegação de impostos. 

Tratamento Tributário do Fundo de Investimento Imobiliário

O Fundo de Investimento Imobiliário é isento de impostos, como por exemplo, PIS, COFINS e IR, este sendo incidindo apenas sobre as receitas financeiras com aplicações de renda fixa do caixa.

Para que o Fundo possa obter esse benefício, a Lei 9.779 de 19/01/1999 estabelece os seguintes requisitos:

– O Fundo deve distribuir, pelo menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento à cotistas;

– O Fundo não pode investir em empreendimento imobiliário que tenham como incorporador, sócio ou construtor, cotista que possuam isoladamente ou mesmo em conjunto, mais de 25% das cotas.

Tratamento Tributário do Cotista

Em relação às tributações de rendimentos obtidos através dos cotistas, há distinção entre pessoas jurídicas e físicas:

A isenção de IR para Pessoa Física, foi definida através da Lei 11.033 de 21/12/2004 e posteriormente pela Lei 11.196 de 21/11/2005, onde se estabeleceu as seguintes questões:

1. Pessoas Físicas que poderão ter direito à isenção não deverão possuir 10% ou mais de cotas totais do Fundo;

2. O Fundo precisará ter em seu corpo no mínimo 50 cotistas Pessoa Física;

3. Ter suas cotas organizadas e negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão.

Quanto aos cotistas Pessoa Jurídica, o caso é mais simples. O Imposto de Renda é aplicado 20% sobre todos os rendimentos obtidos.

Regulamentação

Importante destacar aqui que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) não define o desenvolvimento de projetos, estamos apenas exemplificando algumas possíveis aplicações do Fundo de Investimento Imobiliário, como na construção de imóveis ou aquisição de bens prontos, assim também como em investimentos em projetos para a finalidade da viabilização ao acesso à habitação.

A única restrição que é imposta pela CVM, é que no que confere ao projeto para ser desenvolvido, o Fundo de Investimento Imobiliário não poderá explorar comercialmente o empreendimento imobiliário, salvo por meio de locação ou arrendamento do empreendimento.

Esperamos que com essas dicas, você faça bons negócios utilizando-se do FII. Se ainda ficou alguma dúvida sobre o tema ou se tiver algum comentário a fazer, nos deixe um comentário aqui embaixo.

Este post é uma reprodução do artigo publicado inicialmente na Confidence It Services, parceira da Compliance Fiscal.